会員の方へ　公益法人制度改革について

2009/11/4｜ 事務連絡

県本部の第43回定期総会（平成２１年５月28日）において公益社団法人を目指すことが承認され、現在、公益認定を受けることを目指し、専門家による予備調査を実施するとともに、定款諸規程変更案の策定や会計の準備作業等を進めています。会員皆様に向けにお知らせのページを新設しました。

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日管協メールマガジンから

2009/10/30｜ 調査研究センター

－－－－日管協メールマガジン（会員専用版）から－－－－ 

１０月２９日、更新料を有効とする大阪高裁の判決がありました。 

これは、更新料支払い特約（２年ごとに２か月分）を巡って今年３月２７日、大津地裁で貸主側が勝訴した（借主側の請求が棄却された）事案の控訴審です。

 

＜経緯＞

原告（借主）は平成１２年８月、賃料５万２千円、更新料２か月等の条件で滋賀県の物件に入居。２年ごとに２か月分の更新料を２回、３回目の更新時は１か月分を支払った。

 

退去後、原告は「更新料支払いの約定が消費者契約法１０条または民法９０条に反して無効である」と主張して、５か月分の更新料２６万円の返還等を求めたが、２１年３月２７日、大津地裁はこれを棄却。

 

原告はこれを不服として３月３１日に控訴。大阪高裁は本日、これを棄却した。

 

＜大阪高裁の判決の内容等＞

詳細が分かりましたら、後日、改めてお知らせいたします。

 

＜参考：大津地裁の判決全文＞

（賃貸マンション更新料問題を考える会のページより）

http://www.koushinryou.net/document/otsukoushin.pdf

 

＜参考：大津地裁の判決の要点＞

（以下、３月２７日の日管協メルマガより）

 

＜賃貸借契約書の記載＞

第２条（契約期間・更新）

　標記の契約期間満了の１ヶ月前までに、甲、乙のいずれからも書面による異議申出のない場合は更に２年間更新されるものとし、以後も同様とする。その場合、乙は甲に対して契約更新料として標記の通り支払うとともに、更新に必要な書類を甲に提出するものとする。

 

＜更新料の法的性質に関する裁判所の判断＞

１．賃料の補充（一部前払い）の性質

・賃貸借契約書および重要事項説明書、また本件建物の広告に家賃や更新料の記載がある。

 

・証拠によれば京滋地区においては更新料の慣行が長年にわたり存続し、１７年４月からの１年間に契約された物件に限っても、５５．１パーセントの契約に更新料（平均１．４か月）の定めが設けられている。

 

・「借賃以外に授受される金銭の額及び当該金員の授受の目的」は重要事項説明の対象であるから、仲介業者は更新料（更新時に授受され、返還されない）について説明したと推認される。

 

・よって、原告は賃料や礼金、更新料を支払う必要があると認識し、立地、間取り、設備等とあわせて複数の賃貸物件と比較した上で、自らの需要に最も合致した物件を選択したと推認される。

 

・貸主が更新料名目の一時金を設ける趣旨は、月額賃料等のみならず一時金をも加えて目的物の使用収益の対価として把握し、契約期間終了時までに受領すべき賃料の一部を前払いにより回収する代わりに、その分月額賃料を低くするというところにあると推認される。

 

・つまり貸主・借主とも一時金が設けられているとの認識は合致しており、本件更新料は、合意更新後の賃料の一部前払いとしての性質を有するものというべきである。

 

２．更新拒絶権放棄の対価の性質

・更新料を、更新拒絶の放棄の対価とみることは可能。とはいえ更新拒絶の正当事由が認められることは経験則上多くはないから、更新拒絶権放棄の対価たる性質は希薄といえる。

 

３．賃借権強化の機能

・契約途中で貸主が解約を申し入れないという意味で更新料に賃借権強化の機能が認められる。とはいえ貸主の正当事由が認められることは経験則上多くはないから、賃借権強化の対価たる性質は希薄といえる。

 

４．結論

・更新料支払い条項は、目的物の使用収益の対価たる賃料の一部前払いおよびその額を定めた条項である。

 

＜消費者契約法との関係についての裁判所の判断＞

 

１．法１０条前段の要件（民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の義務を加重する消費者契約の条項）に該当するか・更新料支払い条項は、更新後賃料の一部を前払いさせる

　ものであり、賃料の後払いを定めている民法６１４条と比べて、借主の義務を加重している。

 

・また、借主により中途解約されたときにも返還・精算されず、使用収益が無いのに対価だけ徴収されることから、民法上の任意規定が適用される場合と比較して借主の義務を加重するものであるといえる。

 

・よって、更新料支払い条項は、消費者の義務を加重している。

 

２．法１０条後段の要件（民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの）に該当するか

 

・更新料支払い条項は、借主が負担すべき額や次期が明確であり、判断の前提となる情報は開示されていたうえ、京滋地区で長年普及した概念である。

 

・証拠によれば、民間賃貸住宅のストック数は量的に充足しており、原告が更新料条項を不当と考えた場合には他の賃貸物件を選択することが容易だった。原告は自由意思で本件物件を選択しており、貸主が情報力・交渉力の格差につけ込み、自己に一方的に有利な契約条項を借主に押し付けたとはいえない。

 

・よって、更新料支払い約定に、消費者の利益を一方的に害する事実は認められない。法１０条後段の要件に該当し無効であるということはできない。

 

＜判決＞

以上の次第で、原告の請求は理由がないからこれを棄却する。

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宅建協会千葉支部　ボウリング大会参加者募集

2009/10/28｜ 厚生委員会

宅建協会千葉支部主催　

年忘れ　ボウリング大会参加者募集

　　　　　　　　　開催日：　平成２１年１２月１日（火）

　　　　　　　　　時　間：１７：３０受付開始　

　　　　　　　　　場　所：千葉リバレーン　千葉市中央区南町２－５－１５

　　　　　　　　　電　話：０４３－２６４－５６５６

　　　　　　　　　会　費　３，０００円　（２ゲーム代金、懇親会代）

たくさんの賞品がありますので　　

こんな方も　　どんどんご参加ください

お申し込みは専用用紙（１０月末定期発送）で、

１１月２０日までに事務局までお送りください。

昨年の写真です。　　

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千葉市の保留地売払い　

2009/10/28｜ 流通委員会

新着情報　

千葉市の保留地売払い　

 
千葉都市計画事業検見川・稲毛地区土地区画整理事業地内の保留地を一般競争入札で売払いますので、入札参加希望者を募集します。

 

写真のとおり千葉支部ホームページＴＯＰ頁にリンクさせています。

千葉支部会員の皆様は、どうぞ、ご活用ください。　

 

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第４３回千葉市関係各課との研究会報告

2009/10/27｜ 総務委員会

第４３回千葉市関係各課との研究会

日時：平成２１年１０月２６日（月）１３：００～
場所：オークラ千葉ホテル　２F　ブリストル　

出席者　千葉市　５名

　　　　　　会　員　２６名　　

　１３：３０　開会の辞　　石川副支部長

　　　　桜井支部長あいさつ

　　　千葉市保健福祉局地域保健福祉課長　細谷章様ごあいさつ

　宅建協会千葉支部顧問　市議会議員・　森茂樹様　ごあいさつ　

　

千葉支部顧問・市議会議員の三須和夫様、市議会議員・川村博章様にもご出席いただきました。

出席者紹介　高橋総務委員長

　　１３：４５　議題１　　「緑と水辺の基金」事業の現状と都市緑化について

　　　　　　　　　　　　　　提案者　石濱総務委員

　
　　　　　　　　説明　千葉市都市局緑政課

質疑応答も活発です。

　　１４：１５　議題２　　生活保護者に対する、現状と福祉事務所の対応について

　　　　　　　　　　　　　　提案者　遠藤総務委員

　　　　　　　　説明　保健福祉局地域保健福祉課

大切な案件だけに、質疑応答に熱が入りました。

　　　休　憩 

　　１５：３０　議題３　　住宅手当緊急特別措置事業について

　　　　　　　　　　　　　　提案者　吉田総務委員

　　　　　　　　説明　保健福祉局地域保健福祉課

　　１６：２０　閉会の辞　　古市副支部長

 

　　　ご出席の皆様、長時間お疲れ様でした。

拍手　

 

　　今後、議事録などが出来次第、会員の皆様にご報告いたします。　　　

　

議事録作成担当の総務委員。

総務委員会では、議事録を作成のために、ビデオ、ICレコーダー録音。会場にパソコンを持ち込んで記録を行っています。　　

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住宅履歴普及シンポジウムのお知らせ

2009/10/27｜ 事務連絡

住宅履歴普及シンポジウムのお知らせ（平成21年10月30日）

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第１回　調査研究センター　政策問題研究会

2009/10/23｜ 調査研究センター

第１回　調査研究センター　政策問題研究会

平成２１年１０月２２日（木）１６時００分～

場所：宅建千葉支部会館　２Ｆ　大会議室 

議題「中小企業向け政府金融政策等について 」    

 会員２３名が会議に参加。

中小零細企業向け金融対策について、メリット、デメリット、問題点。平成１０年の頃の倒産は何故起こったか？　モナトリウム法案はいつ発動すれば良かったか。等々についてディスカッションしました。

会議内容は後日、政策問題研究会（調査研究センター長：石川公之、座長：林成治）にて精査し、お知らせする予定です。

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平成２１年度事務所調査書類提出のお願い

2009/10/21｜ 綱紀研修委員会

１０月１日から末日まで、宅建協会千葉支部全会員様の

事務所調査期間となっております。

 

 

事務所整備状況指導調査報告書のご提出に、

ご協力ありがとうございました。

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第４３回千葉市関係各課との研究会

2009/10/20｜ 総務委員会

第４３回千葉市関係各課との研究会を１０月２６日に開催いたします。

研究会の出席対象者は、監事・評議員・調査研究センター長となっております。

今年のテーマは

①　「緑と水辺の基金」事業の現状と都市緑化について

　　　　　千葉市都市局緑政課緑化推進係様と

②生活保護者に対する、現状と福祉事務所の対応について

　　　　　千葉市保健福祉局保健福祉課様と

③「住宅手当緊急特別措置事業」について

　　　　　千葉市保健福祉局保健福祉課様と

研究会の報告は、会報等でご連絡いたします。

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千葉市民間賃貸住宅入居支援制度、協力店登録と物件登録のお願い

2009/10/20｜ 総務委員会

千葉市民間賃貸住宅入居支援制度、協力店登録と物件登録のお願い

千葉市住宅政策課と、宅建協会が協定を結び、５月１５日からスタートしました。

会員の皆様には、３月にＦＡＸにて趣旨と物件の登録方法、協力店登録をお願いいたしました。引き続き、ご協力をお願いします。

登録は千葉支部ＨＰ（写真のロゴ）から出来ます。　　

詳細については千葉支部事務局までお電話ください。　

 

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