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（一社）宅建協会千葉支部の事業及び事務連絡を発信します。コメント等書き込みは受け付けておりませんのでご了承ください。
2009/11/13｜ 総務委員会
第４３回千葉市関係各課との研究会内容
日時 平成２１年１０月２６日（月）
１）「緑と水辺の基金」事業の現状と都市緑化について
１．千葉市の緑に関する事業概要について
２．緑と水辺の基金について
３．建築行為に伴う敷地内緑化について
４．千葉市工場等緑化推進要綱の改正について
５．緑地協定について
＜事業内容＞都市局公園緑地部緑政課推進係
千葉市では、「緑と水辺の都市宣言」のもと、緑に関する様々な取組を行っている。
大きく分けて、公園や街路樹の整備、建築物の敷地内緑化などの「緑をつくる事業」、民有地の樹林地等を様々な制度により保全する「緑を守る事業」、「花のあふれるまちづくり事業」などを展開している。
それらの事業に「緑と水辺の基金」が使われている。どのような事業に使うかは基金運営委員会で決定される。
平成２１年度に基金を元に実施している事業は、「花のあふれるまちづくり事業」では市民団体による花壇づくりへの助成、３都心（千葉・幕張・蘇我）の市民協働の花飾り、河川や道路沿いのフラワー散歩道づくり、千葉公園の四季の花壇、動物公園の立体花壇など。
「緑を守る事業」として、樹林地の保全に協力いただいている所有者への奨励金、管理協力団体への助成金。また、花の美術館などの管理運営費など。
市場金利の低迷により、基金全体が先細りとなってきている。
敷地面積５００㎡以上の建築には、一定の基準の緑化をお願いしている。
宅地建物の譲渡等の場合、その物件が緑地協定地区であるか確認してほしい。
２）生活保護者に対する、現状と福祉事務所の対応について
１．千葉市の緑に関する事業概要について
２．緑と水辺の基金について
３．建築行為に伴う敷地内緑化について
４．千葉市工場等緑化推進要綱の改正について
５．緑地協定について
＜事業内容＞保健福祉局地域保健福祉課
千葉市では、「緑と水辺の都市宣言」のもと、緑に関する様々な取組を行っている。
大きく分けて、公園や街路樹の整備、建築物の敷地内緑化などの「緑をつくる事業」、民有地の樹林地等を様々な制度により保全する「緑を守る事業」、「花のあふれるまちづくり事業」などを展開している。
それらの事業に「緑と水辺の基金」が使われている。どのような事業に使うかは基金運営委員会で決定される。
平成２１年度に基金を元に実施している事業は、「花のあふれるまちづくり事業」では市民団体による花壇づくりへの助成、３都心（千葉・幕張・蘇我）の市民協働の花飾り、河川や道路沿いのフラワー散歩道づくり、千葉公園の四季の花壇、動物公園の立体花壇など。
「緑を守る事業」として、樹林地の保全に協力いただいている所有者への奨励金、管理協力団体への助成金。また、花の美術館などの管理運営費など。
市場金利の低迷により、基金全体が先細りとなってきている。
敷地面積５００㎡以上の建築には、一定の基準の緑化をお願いしている。
宅地建物の譲渡等の場合、その物件が緑地協定地区であるか確認してほしい。
３）住宅手当緊急特別措置事業について
１．事業実施の背景
２．事業概要
３．住宅手当 申請から支給までの流れ
＜事業内容要約＞保健福祉局地域保健福祉課
支給対象者は、2年以内に離職し、住宅を喪失している者で、労働金庫やハローワークの支援を受けていない方で、要件を満たした方が対象。
自動車を所有していても対象となる。
支給期間は最長6ヶ月で、家賃の上限は単身世帯4.5万円、複数世帯で5.9万円（7人以上で7.1万円）となります。給付は、本人でなく、貸主へ振り込みます。
千葉支部事務局にて当日の議事録の閲覧が出来るようになりました。質疑等詳細資料もございますので、ご利用ください。
2009/11/11｜ 総務委員会
デジブック 『歓迎：小松能美支部様』
１１月１０日石川県小松能美支部さんが千葉支部を視察にいらっしゃいました。
このデジブックは１ヶ月限定視聴です。
画面真ん中をクリックしてご覧ください。ＢＧＭは「誕生」
2009/11/10｜ 総務委員会
石川県小松能美支部の役員の皆様との視察研修が現在進行中です。
詳しくは後ほどお伝えします。
2009/11/10｜ 事務連絡
先日宅建協会千葉支部会全会員あてに「フラット３５」説明会ご案内をＦＡＸをいたしました。
ご覧いただけましたでしょうか。
今回は宅建協会会員向けの「フラット３５の活用方法」を中心に説明が行われます。
講師：全国宅地建物取引業協会連合会と住宅金融支援機構
１１月２６日（木） 柏会場：東葛テクノプラザ １４：００～１６：００
（柏市柏の葉５－４－６ 電話：０４－７１３３－０１３９）
１１月２７日（金） 千葉会場：千葉商工会議所 １４：００～１６：００
（千葉市中央区中央２－５－１千葉中央ツインビル２号館１３階
電話：０４３－２２７－４１０１）
この機会を是非ご活用ください。
お問い合わせは 住宅金融支援機構 千葉センター ０４７－４００－５５６２
2009/11/6｜ 流通委員会
2009/11/6｜ 事務連絡
住宅金融普及協会では、本年第3回目となる「住宅ローンアドバイザー養成講座」の受講生募集を、平成21年12月8日～平成22年1月26までの期間で募集します。
詳しくは、住宅金融普及協会「住宅ローンアドバイザーサイト」へ。
2009/11/4｜ 事務連絡
ハトマークサイト オリジナルドラマ
『まほろば Ｅｐｉｓｏｄｅ１・２』
ＢＳ朝日で放送中
11/15（日）、11/29（日）、12/6（日）
午前１１：３０～
『まほろば Ｅｐｉｓｏｄｅ３』
１２月上旬配信決定！
詳細がわかり次第ご連絡いたします。
メイキング、出演者のインタビューなど
↓ こちらをクリックしてください。
http://media.excite.co.jp/sa/mahoroba/
2009/11/4｜ 事務連絡
県本部の第43回定期総会（平成２１年５月28日）において公益社団法人を目指すことが承認され、現在、公益認定を受けることを目指し、専門家による予備調査を実施するとともに、定款諸規程変更案の策定や会計の準備作業等を進めています。会員皆様に向けにお知らせのページを新設しました。
2009/10/30｜ 調査研究センター
－－－－日管協メールマガジン（会員専用版）から－－－－
１０月２９日、更新料を有効とする大阪高裁の判決がありました。
これは、更新料支払い特約（２年ごとに２か月分）を巡って今年３月２７日、大津地裁で貸主側が勝訴した（借主側の請求が棄却された）事案の控訴審です。
＜経緯＞
原告（借主）は平成１２年８月、賃料５万２千円、更新料２か月等の条件で滋賀県の物件に入居。２年ごとに２か月分の更新料を２回、３回目の更新時は１か月分を支払った。
退去後、原告は「更新料支払いの約定が消費者契約法１０条または民法９０条に反して無効である」と主張して、５か月分の更新料２６万円の返還等を求めたが、２１年３月２７日、大津地裁はこれを棄却。
原告はこれを不服として３月３１日に控訴。大阪高裁は本日、これを棄却した。
＜大阪高裁の判決の内容等＞
詳細が分かりましたら、後日、改めてお知らせいたします。
＜参考：大津地裁の判決全文＞
（賃貸マンション更新料問題を考える会のページより）
http://www.koushinryou.net/document/otsukoushin.pdf
＜参考：大津地裁の判決の要点＞
（以下、３月２７日の日管協メルマガより）
＜賃貸借契約書の記載＞
第２条（契約期間・更新）
標記の契約期間満了の１ヶ月前までに、甲、乙のいずれからも書面による異議申出のない場合は更に２年間更新されるものとし、以後も同様とする。その場合、乙は甲に対して契約更新料として標記の通り支払うとともに、更新に必要な書類を甲に提出するものとする。
＜更新料の法的性質に関する裁判所の判断＞
１．賃料の補充（一部前払い）の性質
・賃貸借契約書および重要事項説明書、また本件建物の広告に家賃や更新料の記載がある。
・証拠によれば京滋地区においては更新料の慣行が長年にわたり存続し、１７年４月からの１年間に契約された物件に限っても、５５．１パーセントの契約に更新料（平均１．４か月）の定めが設けられている。
・「借賃以外に授受される金銭の額及び当該金員の授受の目的」は重要事項説明の対象であるから、仲介業者は更新料（更新時に授受され、返還されない）について説明したと推認される。
・よって、原告は賃料や礼金、更新料を支払う必要があると認識し、立地、間取り、設備等とあわせて複数の賃貸物件と比較した上で、自らの需要に最も合致した物件を選択したと推認される。
・貸主が更新料名目の一時金を設ける趣旨は、月額賃料等のみならず一時金をも加えて目的物の使用収益の対価として把握し、契約期間終了時までに受領すべき賃料の一部を前払いにより回収する代わりに、その分月額賃料を低くするというところにあると推認される。
・つまり貸主・借主とも一時金が設けられているとの認識は合致しており、本件更新料は、合意更新後の賃料の一部前払いとしての性質を有するものというべきである。
２．更新拒絶権放棄の対価の性質
・更新料を、更新拒絶の放棄の対価とみることは可能。とはいえ更新拒絶の正当事由が認められることは経験則上多くはないから、更新拒絶権放棄の対価たる性質は希薄といえる。
３．賃借権強化の機能
・契約途中で貸主が解約を申し入れないという意味で更新料に賃借権強化の機能が認められる。とはいえ貸主の正当事由が認められることは経験則上多くはないから、賃借権強化の対価たる性質は希薄といえる。
４．結論
・更新料支払い条項は、目的物の使用収益の対価たる賃料の一部前払いおよびその額を定めた条項である。
＜消費者契約法との関係についての裁判所の判断＞
１．法１０条前段の要件（民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の義務を加重する消費者契約の条項）に該当するか・更新料支払い条項は、更新後賃料の一部を前払いさせる
ものであり、賃料の後払いを定めている民法６１４条と比べて、借主の義務を加重している。
・また、借主により中途解約されたときにも返還・精算されず、使用収益が無いのに対価だけ徴収されることから、民法上の任意規定が適用される場合と比較して借主の義務を加重するものであるといえる。
・よって、更新料支払い条項は、消費者の義務を加重している。
２．法１０条後段の要件（民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの）に該当するか
・更新料支払い条項は、借主が負担すべき額や次期が明確であり、判断の前提となる情報は開示されていたうえ、京滋地区で長年普及した概念である。
・証拠によれば、民間賃貸住宅のストック数は量的に充足しており、原告が更新料条項を不当と考えた場合には他の賃貸物件を選択することが容易だった。原告は自由意思で本件物件を選択しており、貸主が情報力・交渉力の格差につけ込み、自己に一方的に有利な契約条項を借主に押し付けたとはいえない。
・よって、更新料支払い約定に、消費者の利益を一方的に害する事実は認められない。法１０条後段の要件に該当し無効であるということはできない。
＜判決＞
以上の次第で、原告の請求は理由がないからこれを棄却する。
2009/10/28｜ 厚生委員会
宅建協会千葉支部主催
年忘れ ボウリング大会参加者募集
開催日： 平成２１年１２月１日（火）
時 間：１７：３０受付開始
場 所：千葉リバレーン 千葉市中央区南町２－５－１５
電 話：０４３－２６４－５６５６
会 費 ３，０００円 （２ゲーム代金、懇親会代）
たくさんの賞品がありますので
こんな方も 
どんどんご参加ください
お申し込みは専用用紙（１０月末定期発送）で、
１１月２０日までに事務局までお送りください。
昨年の写真です。
